一、物業(yè)服務(wù)費用評估
1、新建物業(yè)項目物業(yè)費評估
自2010年10月1日起,申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅項目,開發(fā)商都要在售房前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)對服務(wù)費用進行測算,測算結(jié)果應(yīng)在售樓處等銷售場所公示,并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位在辦理商品住宅預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售前,可以在市房屋行政主管部門公布的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)名錄中自行確定物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)對前期物業(yè)服務(wù)費用進行評估。
2、在管項目(老舊小區(qū))上調(diào)物業(yè)費評估
隨著物業(yè)管理公司人工成本的不斷增大,以及物價的上漲,物業(yè)公司管理成本逐年增高,而物業(yè)費一直不變,物業(yè)公司經(jīng)營困難。通過第三方評估機構(gòu)適時適度地調(diào)整物業(yè)費,可以提升服務(wù)水平,改善小區(qū)的環(huán)境和公共設(shè)施,能夠更好地服務(wù)業(yè)主。
業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時,可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行物業(yè)服務(wù)費用評估。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)利害關(guān)系人就物業(yè)服務(wù)費用發(fā)生爭議時,可以共同委托第三方物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行評估。
二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估
評估人員按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容,遵循評估原則,按照評估程序,對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平在評估時點的客觀判定的活動。
物業(yè)管理作為服務(wù)型行業(yè),物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平、服務(wù)效果怎么樣,評價標(biāo)準(zhǔn)不一,甲方或業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)管理不滿意,物業(yè)服務(wù)好不好,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況由第三方物業(yè)服務(wù)監(jiān)理機構(gòu)來進行評估。
三、物業(yè)項目承接查驗評估
物業(yè)承接查驗:在正式接管物業(yè)項目之前,開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)在移交物業(yè)項目過程中對建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進行的綜合性驗收。
1、新建項目物業(yè)承接查驗評估
目的:為了解除開發(fā)建設(shè)單位前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任,成功劃轉(zhuǎn)物業(yè)費。
從2010年10月1日起,申請商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售的住宅項目,都由開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)責(zé)任。前期物業(yè)的期限,是指從首戶業(yè)主入住起,至全體業(yè)主與開發(fā)商完成物業(yè)公用部分交接為止。 在完成物業(yè)共用部分交接前,開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費。這意味著在成立業(yè)主大會,與開發(fā)商交接物業(yè)公用部分前,業(yè)主不需繳物業(yè)費。 收房前業(yè)主將辦“一卡通”。
在交付房屋前,開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。業(yè)主入住前,應(yīng)與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議。并按房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費用標(biāo)準(zhǔn),在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存不超過12個月的物業(yè)服務(wù)費。
開發(fā)商請具有資質(zhì)的第三方物業(yè)服務(wù)監(jiān)理評估機構(gòu)進行公區(qū)交接查驗, 查驗合格、貼公告,則視為查驗通過,業(yè)主開始承擔(dān)物業(yè)費。 由受托第三方評估監(jiān)理機構(gòu)對物業(yè)項目承接查驗進行物業(yè)項目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在評估時點的狀況,獨立、客觀、公正地反映物業(yè)項目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和所存在的問題。同時也將推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的不斷提高和配套的不斷完善,減少前期遺留問題產(chǎn)生的物業(yè)糾紛。
物業(yè)項目承接查驗包括主要包括下列內(nèi)容:
1)物業(yè)區(qū)域劃分狀況:查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。
2)物業(yè)構(gòu)成狀況:查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致;查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。
3)物業(yè)服務(wù)用房狀況:查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致;查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致;查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標(biāo)準(zhǔn)。
4)物業(yè)共用部位狀況: 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致;查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致;查驗物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。 5)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況;查驗現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計文件是否一致;查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致;查驗物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。
6)物業(yè)資料交接狀況:查驗擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。
2、新老物業(yè)項目交接查驗
一直以來新老物業(yè)交接過程中容易引起的最大糾紛就是前物管的遺留問題,業(yè)主因缺乏專業(yè)知識對此無法了解,通過第三方物業(yè)服務(wù)監(jiān)理評估機構(gòu)則可以把問題厘清,有利于界定物業(yè)公用部位公用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任,新物管公司在接手時可以正常提供服務(wù)和管理。