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上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定

  • 2018-12-17 08:26:59
《關(guān)于修改〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的決定》相關(guān)內(nèi)容
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定
 
  (2004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過2010年12月23日上海市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議修訂根據(jù)2018年11月22日上海市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議《關(guān)于修改〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的決定》修正)
  
第一章 總則
 
  第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本規(guī)定。
  第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理,適用本規(guī)定。
  第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理),是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,或者通過其他形式,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
  本規(guī)定所稱業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人。
  本規(guī)定所稱使用人,是指房屋的承租人和實(shí)際居住人。
  第四條市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理,指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理工作。
  市房屋行政管理部門履行以下職責(zé):
 ?。ㄒ唬┲贫ū臼形飿I(yè)管理相關(guān)政策;
  (二)建立完善本市物業(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系;
  (三)指導(dǎo)區(qū)房屋行政管理部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;
 ?。ㄋ模┲笇?dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開展自律性規(guī)范的制定和實(shí)施工作;
 ?。ㄎ澹┙⑷薪y(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái);
  (六)實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)及其他物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督管理。
  區(qū)房屋行政管理部門履行以下職責(zé):
  (一)組織實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)政策和制度;
 ?。ǘ?shí)施轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理;
 ?。ㄈ┲笇?dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);
  (四)實(shí)施業(yè)主大會(huì)成立前專項(xiàng)維修資金的歸集和日常使用管理;
  (五)實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房(以下合稱物業(yè)管理用房)確認(rèn)等事項(xiàng);
  (六)指導(dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作以及其他物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督管理;
  (七)指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn);
 ?。ò耍┞鋵?shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
  本市發(fā)展改革、建設(shè)、交通、公安、水務(wù)、綠化市容、民政、規(guī)劃、財(cái)政、稅務(wù)、司法行政、城管執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)督管理、應(yīng)急管理等行政管理部門,按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。
  第五條區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度,組織區(qū)相關(guān)行政管理部門,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處以及相關(guān)單位,部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。
  鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度,協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛;其設(shè)立的房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱房管機(jī)構(gòu))承擔(dān)房屋管理的相關(guān)具體事務(wù)。
  鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處履行以下職責(zé):
  (一)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆改選,辦理相關(guān)備案手續(xù);
  (二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作,對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)成員、業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn);
 ?。ㄈ﹨⒓游飿I(yè)承接查驗(yàn),指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作;
 ?。ㄋ模┺k理物業(yè)服務(wù)合同備案,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常監(jiān)督檢查,指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定的義務(wù);
  (五)監(jiān)督業(yè)主、使用人按照規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè);
  (六)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報(bào)處理機(jī)制,調(diào)解物業(yè)管理糾紛,處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報(bào);
 ?。ㄆ撸┙⑽飿I(yè)應(yīng)急服務(wù)保障機(jī)制;
 ?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
  第六條本市建立健全以居民區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心,居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu),推動(dòng)住宅物業(yè)管理創(chuàng)新。
  居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法協(xié)助鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督,引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運(yùn)作。
  第七條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會(huì)組織,依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范,組織業(yè)務(wù)培訓(xùn),對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解,維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
       本市鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。
 
  第二章  業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
 
  第八條住宅小區(qū),包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū),其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但被道路、河道等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū),且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的,可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
  第九條區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域。
  建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí),應(yīng)當(dāng)向區(qū)房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng),區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。
  建設(shè)單位在房屋銷售時(shí),應(yīng)當(dāng)將區(qū)房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍,通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
  第十條尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處,按照第八條的規(guī)定,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
  物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后,區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  第十一條建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)向房管機(jī)構(gòu)提交下列資料:
  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
 ?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
 ?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
 ?。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。
  建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
  業(yè)主可以向房管機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料。
  第十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
  (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
  (二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
  (三)提出制定和修改管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
 ?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議,行使投票權(quán);
 ?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
 ?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
 ?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
  (八)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
 ?。ň牛┍O(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
 ?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
 ?。ㄒ唬┳袷嘏R時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約;
  (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用,公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
 ?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
  (四)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
  (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);
  (六)履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任;
  (七)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式;
  (八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
  業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
  第十三條業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主大會(huì)。但只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
  第十四條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十三條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)條件之一的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告,并提供下列資料:
  (一)物業(yè)管理區(qū)域核定意見;
 ?。ǘ┪飿I(yè)管理用房配置證明;
 ?。ㄈI(yè)主清冊(cè)和物業(yè)建筑面積;
 ?。ㄋ模┪飿I(yè)出售并交付使用時(shí)間;
 ?。ㄎ澹┮鸦I集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)。
  建設(shè)單位未及時(shí)提出書面報(bào)告的,業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
  第十五條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)組建籌備組?;I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  籌備組由業(yè)主代表,建設(shè)單位代表,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表,物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第二十條第二款的規(guī)定,人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?;I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。
  籌備組中的業(yè)主代表,由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
  業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
  鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在籌備組開展籌備工作前,組織籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)。
  第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:
 ?。ㄒ唬┐_認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
 ?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
 ?。ㄈ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
 ?。ㄋ模┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
  (五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
  (六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
  (七)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
  前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
  籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
  籌備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立后自行解散。
  第十七條業(yè)主大會(huì)除履行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外,還可以決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。
  第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式,也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
  業(yè)主大會(huì)作出決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金,或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
  業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見進(jìn)行投票表決。
  第十九條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的議事規(guī)則,應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序,業(yè)主小組的設(shè)立,業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定。
  第二十條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成,但建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區(qū),業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成?;I備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模和建筑物區(qū)分所有權(quán)的比例,確定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)和構(gòu)成比例。業(yè)主委員會(huì)的任期為三年到五年。
  業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主大會(huì)可以依法決定增加不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
  業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件,全面履行工作職責(zé),不以權(quán)謀私。
  業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
  (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況;
  (二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定,處理業(yè)主大會(huì)的日常管理事務(wù);
 ?。ㄈ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
 ?。ㄋ模M訂業(yè)主大會(huì)年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案和決算方案;
  (五)擬訂物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;
 ?。M訂印章管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規(guī)章制度;
  (七)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集;
 ?。ò耍┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
 ?。ň牛┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,對(duì)業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止;
  (十)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督,接受相關(guān)行政管理部門,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處,居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
  第二十一條業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組通過直接聽取業(yè)主意見、召開座談會(huì)、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生?;I備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格,提出候選人名單,并報(bào)送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息,由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生?;I備組應(yīng)當(dāng)自選舉完成之日起三日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。
  業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會(huì)日常工作,并履行以下職責(zé):
 ?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主委員會(huì)會(huì)議;
 ?。ǘ┨岢鰳I(yè)主委員會(huì)會(huì)議議題;
 ?。ㄈ┌凑諛I(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定,簽署有關(guān)文書。
  業(yè)主委員會(huì)主任因故不能履行職責(zé)時(shí),由副主任履行。
  第二十二條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋行政管理部門定期組織業(yè)主委員會(huì)委員,進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和日常運(yùn)作規(guī)范等培訓(xùn)。
  第二十三條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案:
 ?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;
 ?。ǘI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
 ?。ㄈ┕芾硪?guī)約;
 ?。ㄋ模m?xiàng)維修資金管理規(guī)約;
 ?。ㄎ澹I(yè)主委員會(huì)委員的名單、基本情況和書面承諾;
 ?。I(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)記錄。
  鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)名稱,業(yè)主委員會(huì)名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會(huì)名稱以及屆別。
  第二十四條業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)工作情況決定給予業(yè)主委員會(huì)委員適當(dāng)?shù)慕蛸N。津貼可以在公共收益中列支,也可以通過其他方式籌集。具體津貼標(biāo)準(zhǔn),資金籌集、管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。
  第二十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
  召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管機(jī)構(gòu)、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì),邀請(qǐng)房管機(jī)構(gòu)、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加,并聽取房管機(jī)構(gòu)、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見、建議。
  業(yè)主委員會(huì)不依法組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開;逾期不召開的,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
  第二十六條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開,至少每?jī)蓚€(gè)月召開一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議,應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
  業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有全體委員過半數(shù)出席,并邀請(qǐng)物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派員列席,也可以邀請(qǐng)業(yè)主旁聽。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
  業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意,在作出決定之日起三日內(nèi)將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并告知物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)。
  業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)業(yè)主書面要求可以指定一名其他委員召集和主持。
  第二十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度,聽取業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議,接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度,做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng),以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄,并妥善保管。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度,按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng);定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益收支;接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
  第二十八條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的五個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組,并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前,由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
  業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
  換屆改選小組由業(yè)主代表,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表,物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第二十條第二款的規(guī)定,人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。
  自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間,業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定:
 ?。ㄒ唬┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
  (二)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
 ?。ㄈ┏芾硪?guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng);
  (四)其他重大事項(xiàng)。
  第二十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi),將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的,物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。
  新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后,應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù),并由物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)在備案后十日內(nèi),將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
  拒不移交第一款所述物品的,新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交,物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
  第三十條不再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的,應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十九條第一款所述物品移交業(yè)主委員會(huì);拒不移交的,業(yè)主委員會(huì)可以按照本規(guī)定第二十九條第三款規(guī)定處理。
  第三十一條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,其業(yè)主委員會(huì)委員資格按照本條第二款處理:
  (一)已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;
 ?。ǘ┮詴嫘问较驑I(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
  (三)因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職的;
  (四)拒不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
 ?。ㄎ澹┮荒陜?nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上的;
 ?。┻`反書面承諾的。
  屬于前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)情形的,其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止;屬于前款第三項(xiàng)情形的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過,其委員資格終止;屬于前款第四項(xiàng)至第六項(xiàng)情形的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過,罷免其委員資格。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者罷免的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  第三十二條業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)委員人數(shù)不足但超過半數(shù)的,業(yè)主大會(huì)可以補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。
  業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)下列情形之一時(shí),鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議;業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)提前換屆改選程序:
  (一)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足半數(shù)的;
 ?。ǘI(yè)主委員會(huì)連續(xù)六個(gè)月未開展工作的;
 ?。ㄈI(yè)主委員會(huì)作出的決定嚴(yán)重違反法律、法規(guī)的;
 ?。ㄋ模┮蚱渌?qū)е聵I(yè)主委員會(huì)無法正常運(yùn)作的。
  業(yè)主大會(huì)決定對(duì)業(yè)主委員會(huì)提前換屆改選的,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法組建換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
  第三十三條業(yè)主委員會(huì)的名稱、所轄區(qū)域范圍、委員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。
  因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會(huì)無法存續(xù)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。
  第三十四條按照本規(guī)定第二十三條、第二十九條、第三十三條規(guī)定,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會(huì)備案后,應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù),并將備案資料抄送區(qū)房屋行政管理部門。
  第三十五條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
  業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):
 ?。ㄒ唬┩七x業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,表達(dá)本小組業(yè)主的意愿;
 ?。ǘQ定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù);
 ?。ㄈQ定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。
  業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序,參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。
  第三十六條居民委員會(huì)、村民委員會(huì)設(shè)立的人民調(diào)解委員會(huì),可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
 
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
 
  第三十七條房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督檢查。
  物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范,由市房屋行政管理部門制定。
  第三十八條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案庫。
  第三十九條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬訂選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況、專業(yè)管理人員的配備、管理實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
  選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  第四十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,并作為房屋銷售合同的附件。
  鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式,公開、公平、公正地選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái)進(jìn)行招標(biāo)。
  第四十一條建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前,應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本,制定臨時(shí)管理規(guī)約和房屋使用說明書,作為房屋銷售合同的附件。
  臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定,但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)房屋行政管理部門備案。
  房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備,注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖,不得占用、移裝的共用部位、共用設(shè)備,以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。
  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同,應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖,并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
  建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
  第四十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)管理用房,其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置,但不得低于一百平方米;業(yè)主委員會(huì)用房按照不低于三十平方米配置。在物業(yè)交付時(shí),物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管,并在業(yè)主大會(huì)成立后三十日內(nèi)無償移交給業(yè)主大會(huì)。
  規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí),應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。
  區(qū)房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí),應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號(hào)。
  物業(yè)管理用房不得擅自變更位置,也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
  第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有:
 ?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理用房;
 ?。ǘ╅T衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊;
 ?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫;
 ?。ㄋ模﹩为?dú)選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房小區(qū)的停車位;
 ?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場(chǎng)地;
 ?。┙ㄔO(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);
  (七)其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。
  建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng),由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載,但不頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開業(yè)主共有配套設(shè)施設(shè)備的位置、面積等信息。
  第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng):
 ?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù);
  (二)共有綠化的維護(hù);
 ?。ㄈ┕灿袇^(qū)域的保潔;
 ?。ㄋ模┕灿袇^(qū)域的秩序維護(hù);
 ?。ㄎ澹┸囕v的停放管理;
 ?。┪飿I(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施;
  (七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;
  (八)物業(yè)檔案資料的保管;
  (九)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)房管機(jī)構(gòu)備案。
  第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:
 ?。ㄒ唬┓蠂?guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;
 ?。ǘ┘皶r(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);
  (三)定期聽取業(yè)主的意見和建議,改進(jìn)和完善服務(wù);
  (四)配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
  第四十六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì),作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)。
  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的,原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,任何一方提出終止合同的,應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知對(duì)方。
  第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料:
 ?。ㄒ唬┬^(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案;
 ?。ǘ┬^(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
 ?。ㄈ┧淝逑从涗浖八錂z測(cè)報(bào)告;
 ?。ㄋ模┳≌b飾裝修管理資料;
 ?。ㄎ澹I(yè)主清冊(cè);
  (六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)、電信覆蓋等書面協(xié)議;
 ?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)信息資料,應(yīng)當(dāng)定期予以公示。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施,妥善保管在物業(yè)服務(wù)過程中獲得的業(yè)主信息資料。
  第四十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商,并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
  同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
  市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)信息,供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主報(bào)告經(jīng)審計(jì)的上一年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況,提出本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前,將經(jīng)審計(jì)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況或者經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主報(bào)告,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  前款中的公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。
  第四十九條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由建設(shè)單位承擔(dān)。
  出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);房屋銷售合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。
  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
  業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi);未結(jié)清的,買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi),向建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物:
 ?。ㄒ唬┍疽?guī)定第十一條第一款、第四十七條規(guī)定的資料;
 ?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)共用部分運(yùn)行、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的有關(guān)資料;
  (三)公共收益的結(jié)余;
 ?。ㄋ模┎捎贸杲鹬朴?jì)費(fèi)方式的,產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余以及用物業(yè)服務(wù)資金購置的財(cái)物;
 ?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理用房;
 ?。?yīng)當(dāng)移交的其他資料和財(cái)物。
  第五十一條利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)同意利用全體業(yè)主共用部分從事相關(guān)活動(dòng)。
  公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有,并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。
  公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十;剩余部分應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該收益業(yè)主的決定,用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理活動(dòng)的審計(jì)費(fèi)用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護(hù)費(fèi)用或者物業(yè)管理方面的其他需要。
  第五十二條區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會(huì)尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由業(yè)主委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時(shí)服務(wù)。未成立業(yè)主委員會(huì)的,經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提請(qǐng),由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時(shí)服務(wù)。
  臨時(shí)物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月,費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
  第五十三條經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,業(yè)主可以自行管理物業(yè),并對(duì)下列事項(xiàng)作出決定:
 ?。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱?zhí)行機(jī)構(gòu)以及負(fù)責(zé)人;
 ?。ǘ┳孕泄芾淼膬?nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;
 ?。ㄈ┢刚?qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;
 ?。ㄋ模┢渌嘘P(guān)自行管理的內(nèi)容。
  電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理,應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
  業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)等服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)與其簽訂服務(wù)合同;聘請(qǐng)自然人的,被聘用人員可以根據(jù)約定自行購買意外傷害等保險(xiǎn),費(fèi)用由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)。
  業(yè)主自行管理物業(yè)需要開具收費(fèi)票據(jù)的,業(yè)主委員會(huì)可以持房管機(jī)構(gòu)的證明材料,向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請(qǐng)領(lǐng)取。
  業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理,根據(jù)委托財(cái)務(wù)管理合同開通專項(xiàng)維修資金賬戶,并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。
 
第四章  物業(yè)的使用和維護(hù)
  
        第五十四條建設(shè)單位在申請(qǐng)物業(yè)交付使用前,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn),共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果,簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,并向業(yè)主公開查驗(yàn)的結(jié)果。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的房管機(jī)構(gòu)參加。
  承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改,或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。
  物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
  物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),但另有約定的除外。
  第五十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
  第五十六條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約,按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。
  禁止下列損害公共利益及他人利益的行為:
 ?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu);
 ?。ǘ┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
  (三)破壞房屋外貌;
 ?。ㄋ模┥米愿慕ā⒄加梦飿I(yè)共用部分;
  (五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
 ?。┐娣挪环习踩珮?biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
  (七)排放有毒、有害物質(zhì);
 ?。ò耍┌l(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
  (九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
  第五十七條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。
  業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)、施工時(shí)間等內(nèi)容。
  業(yè)主、使用人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約,禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí),業(yè)主、使用人或者裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
  第五十八條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
  確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的,由區(qū)規(guī)劃行政管理部門會(huì)同區(qū)房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案,并召開聽證會(huì)聽取利害關(guān)系人意見后,報(bào)區(qū)人民政府決定。
  在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi),具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報(bào)區(qū)房屋行政管理部門審批,并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。
  第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理。
  第六十條供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
  第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的,一戶業(yè)主只能購買或者附贈(zèng)一個(gè)停車位;超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位,一戶業(yè)主可以多購買或者附贈(zèng)一個(gè)。
  占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車的車位,屬于業(yè)主共有。
  建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位向業(yè)主、使用人出租的,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會(huì)成立前,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整;業(yè)主大會(huì)成立后,需要調(diào)整的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)按照公平、合理的原則協(xié)商后,向區(qū)房屋行政管理部門備案。
  車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng),由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的,參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)成立前,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
  車主對(duì)車輛有保管要求的,由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
  公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放,不得收費(fèi)。
  第六十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位,應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位,應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛,不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人;停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的,可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。
  第六十三條區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)交通、公安、房屋、建設(shè)等行政管理部門建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū),其周邊商業(yè)配建停車場(chǎng)(庫)、道路具備夜間等時(shí)段性停車條件的,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)提出錯(cuò)時(shí)停車方案。鼓勵(lì)業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車資源共享。
  第六十四條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí),物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部分的維修、更新和改造,不得挪作他用。
  物業(yè)出售人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前,交納其應(yīng)交的專項(xiàng)維修資金,并墊付尚未銷售物業(yè)部分的應(yīng)由物業(yè)買受人交納的專項(xiàng)維修資金。
  第六十五條未建立首期專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定,及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金。
  專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建或者再次籌集的方式分為分期交納和一次性交納,具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出決定。
  專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約未就補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金進(jìn)行約定,且業(yè)主大會(huì)在本條第一款規(guī)定的情形發(fā)生之日起九十日內(nèi)未作出決定的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面通知專項(xiàng)維修資金開戶銀行向需要交納專項(xiàng)維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知,通知其應(yīng)交金額和交納時(shí)間。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到交款通知之日起九十日內(nèi),一次性將專項(xiàng)維修資金賬戶余額補(bǔ)至首期籌集金額的百分之五十。
  鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建或者再次籌集工作。
  業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí),應(yīng)當(dāng)同時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。
  業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項(xiàng)維修資金的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟。
  第六十六條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶,按幢立賬、按戶核算。
  業(yè)主委員會(huì)和受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況,每季度公布一次公共收益的收支情況,并接受業(yè)主的監(jiān)督。
  第六十七條專項(xiàng)維修資金和公共收益的使用實(shí)行工程審價(jià)和使用程序?qū)徍恕?/div>
  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)專項(xiàng)維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)和換屆財(cái)務(wù)審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告三十日。
  第六十八條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用,按照下列規(guī)定承擔(dān):
 ?。ㄒ唬S胁糠值乃栀M(fèi)用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);
 ?。ǘ┎糠止灿貌糠值乃栀M(fèi)用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);
 ?。ㄈ┤w共用部分的所需費(fèi)用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
  按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的,部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的,費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。
  第六十九條物業(yè)部分共用部分的維修、更新和改造應(yīng)當(dāng)由部分共用的業(yè)主決定,并經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;其他決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
  前款決定不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共用部分作出的決定相抵觸;對(duì)上述決定,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。
  第七十條機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫)的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納,納入業(yè)主大會(huì)的專項(xiàng)維修資金賬戶管理,單獨(dú)核算。
  第七十一條建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告前,專項(xiàng)維修資金不得動(dòng)用,住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的,應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。
  建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告但業(yè)主大會(huì)尚未成立期間,需要?jiǎng)佑脤m?xiàng)維修資金的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案,由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組織征詢業(yè)主意見,經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過后,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。僅涉及部分共用部分的,可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過。
  維修費(fèi)用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后,在專項(xiàng)維修資金中列支。
  第七十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),并按照規(guī)定檢測(cè)和鑒定。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
  物業(yè)出現(xiàn)國(guó)家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí),業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
  第七十三條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施。
  發(fā)生下列情況,需要對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修、更新方案:
 ?。ㄒ唬┧谩⑺洌ǔ兀┕收?,影響正常使用的;
 ?。ǘ╇娞莨收希娞輰I(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書要求停運(yùn)的;
 ?。ㄈ┗馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞,消防部門出具整改通知書的;
 ?。ㄋ模┩鈮γ?、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn),經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的;
 ?。ㄎ澹┪蓓敾蛲鈮B漏等情況,嚴(yán)重影響房屋使用,經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。
  前款規(guī)定的維修、更新事項(xiàng)不屬于工程質(zhì)量保證范圍,需要使用專項(xiàng)維修資金的,按照下列規(guī)定辦理:
 ?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)成立前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料,報(bào)房管機(jī)構(gòu)審核同意后組織實(shí)施。維修、更新費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后,報(bào)區(qū)房屋行政管理部門在專項(xiàng)維修資金中直接列支;
  (二)業(yè)主大會(huì)成立后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)報(bào)告,并向業(yè)主委員會(huì)提出列支專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后組織實(shí)施。維修、更新費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后,在專項(xiàng)維修資金中列支。業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意,且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財(cái)產(chǎn)安全情形的,區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后,憑審價(jià)報(bào)告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知,在專項(xiàng)維修資金中列支。
  第七十四條物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋,可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定,代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施,費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
  第七十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應(yīng)當(dāng)保持整潔和完好,并定期進(jìn)行清洗或者粉刷,具體辦法由市人民政府另行制定。
  第七十六條物業(yè)共用部分需要維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造的,相關(guān)專有部分的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
  供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政、民防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合;需要進(jìn)入專有部分的,相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
  上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第七十七條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市生活垃圾分類管理的規(guī)定,履行相應(yīng)的義務(wù)。
 
第五章  法律責(zé)任
 
  第七十八條違反本規(guī)定的行為,法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的,依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
  第七十九條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反管理規(guī)約的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;對(duì)不聽勸阻的,業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示;相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
  第八十條建設(shè)單位違反本規(guī)定第十四條第一款規(guī)定,未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處,或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的,由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正,可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
  第八十一條違反本規(guī)定第五十條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的,由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào),處一萬元以上十萬元以下的罰款。
  第八十二條違反本規(guī)定第五十一條規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者代理記賬機(jī)構(gòu)挪用、侵占公共收益的,由區(qū)房屋行政管理部門追回挪用、侵占的公共收益,并歸還業(yè)主,沒收違法所得,并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款;挪用、侵占公共收益構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
  第八十三條違反本規(guī)定第五十六條第二款第一項(xiàng)規(guī)定,損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的,由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令立即改正,恢復(fù)原狀,可處一萬元以上十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。
  第八十四條違反本規(guī)定第五十六條第二款第二項(xiàng)規(guī)定,違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的,由城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門根據(jù)職責(zé)分工,依照《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定予以拆除,可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
  第八十五條違反本規(guī)定第五十六條第二款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定,破壞房屋外貌,擅自改建、占用物業(yè)共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的,由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令改正,恢復(fù)原狀,可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
  第八十六條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第五十八條規(guī)定,擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的,由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正,恢復(fù)原狀,可處一萬元以上五萬元以下的罰款。
  第八十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第五十九條規(guī)定,對(duì)業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的,由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令改正,可處一千元以上一萬元以下的罰款。
  第八十八條建設(shè)單位違反本規(guī)定第六十二條第一款規(guī)定,不將機(jī)動(dòng)車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用的,由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令立即改正,并處一萬元以上十萬元以下的罰款。
  第八十九條違反本規(guī)定第六十四條第一款規(guī)定,物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的,由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正,可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。
  違反本規(guī)定第六十五條第一款規(guī)定,業(yè)主未按要求補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金的,由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正。
  第九十條當(dāng)事人對(duì)房屋行政管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的,可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定,申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
  當(dāng)事人對(duì)具體行政行為逾期不申請(qǐng)復(fù)議,不提起訴訟,又不履行的,作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
  第九十一條房屋行政管理部門,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處,房管機(jī)構(gòu)以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本規(guī)定,有下列情形之一的,由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
 ?。ㄒ唬┻`法實(shí)施行政許可或者行政處罰的;
 ?。ǘ┪窗凑毡疽?guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;
 ?。ㄈ┌l(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處,或者包庇、縱容違法行為,造成后果的;
 ?。ㄋ模┢渌婧雎毷?、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
 
第六章  附則
 
  第九十二條本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義:
 ?。ㄒ唬S胁糠郑侵冈跇?gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性,由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。
  (二)部分共用部分,是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分。
 ?。ㄈ┤w共用部分,是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分。
  第九十三條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。
  第九十四條非住宅物業(yè)管理,參照本規(guī)定執(zhí)行。
  第九十五條本規(guī)定自2011年4月1日起施行。