關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)國有土地上依法建造住宅維修工作的指導(dǎo)意見

• 2021-08-10 15:49:28

為切實(shí)做好城鎮(zhèn)房屋安全使用和維修管理工作，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同相關(guān)部門研究制定了《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)國有土地上依法建造住宅維修工作的指導(dǎo)意見(試行)》，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們

　　為切實(shí)做好城鎮(zhèn)房屋安全使用和維修管理工作，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同相關(guān)部門研究制定了《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)國有土地上依法建造住宅維修工作的指導(dǎo)意見(試行)》，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合各區(qū)實(shí)際情況，認(rèn)真組織落實(shí)。

　　特此通知。

　　附件：關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)國有土地上依法建造住宅維修工作的指導(dǎo)意見(試行)

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)　　　　

北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)　　　　

北京市城市管理委員會(huì)　　　　

北京市水務(wù)局　　　　

北京市住房資金管理中心　　　　

2021年7月29日　　

附件

關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)國有土地上依法建造住宅維修工作的指導(dǎo)意見(試行)

　　為認(rèn)真貫徹落實(shí)市委市政府“接訴即辦”“每月一題”推動(dòng)解決房屋修繕類重點(diǎn)民生訴求的工作要求，及時(shí)解決房屋滲漏、下水管道堵塞等居民訴求集中的房屋維修問題，根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》和《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》(北京市人民政府令第229號(hào))，現(xiàn)就加強(qiáng)城鎮(zhèn)國有土地上依法建造住宅(以下簡稱城鎮(zhèn)住宅)維修工作，提出如下指導(dǎo)意見：

　　一、明確各方維修責(zé)任

　　城鎮(zhèn)住宅維修責(zé)任，質(zhì)量保修期內(nèi)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的住宅工程質(zhì)量保證書中承諾的質(zhì)量保修范圍、保修期限等，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期外的根據(jù)住宅不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同管理方式來確定：

　　(一)實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理的住宅。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)的維修事項(xiàng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)合同之外的維修事項(xiàng)由業(yè)主個(gè)人承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)人需對(duì)收費(fèi)維修項(xiàng)目進(jìn)行公示。房屋質(zhì)量保修期滿后的共有部位(包括屋面、雨落管、公共部位外窗等)和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造項(xiàng)目，符合使用專項(xiàng)維修資金條件的，按程序申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修。

　　(二)直管公房。已售公房的個(gè)人專有部分維修由業(yè)主承擔(dān)，未售公房以及直管公房共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。

　　(三)企事業(yè)單位所有并自行管理的住宅，包括未實(shí)施物業(yè)管理的房改房。業(yè)主承擔(dān)個(gè)人專有部分的維修；房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修，在售房款和公共維修資金未使用完的，應(yīng)使用相應(yīng)的資金，在售房款和公共維修資金已經(jīng)使用完以及二次上市的住宅，由所涉及的業(yè)主承擔(dān)；未實(shí)施房改的住宅維修由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。

　　(四)(原)產(chǎn)權(quán)單位已滅失且無物業(yè)管理的住宅和無物業(yè)管理的回遷房。業(yè)主承擔(dān)個(gè)人專有部分的維修，共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修由所涉及的全體業(yè)主承擔(dān)；街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或社區(qū)應(yīng)協(xié)調(diào)屬地社會(huì)企業(yè)提供有償維修服務(wù)，同時(shí)盡快組織召開業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)人。

　　(五)城鎮(zhèn)私有平房。由房屋所有權(quán)人承擔(dān)維修責(zé)任。城鎮(zhèn)“困難戶、五保戶”的住宅維修工作，根據(jù)相關(guān)政策由屬地民政部門確認(rèn)，維修費(fèi)用由屬地政府協(xié)調(diào)解決。

　　專業(yè)經(jīng)營單位依據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定承擔(dān)專業(yè)管線維修責(zé)任。

　　因周邊施工造成城鎮(zhèn)住宅地基下沉、墻體開裂變形等損傷的，應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)人或利害關(guān)系人委托鑒定，根據(jù)鑒定報(bào)告的結(jié)論，由造成損傷的責(zé)任單位承擔(dān)鑒定費(fèi)用和維修責(zé)任。

　　因住宅使用人使用不當(dāng)造成住宅需要維修的，或者自行更換外窗、雨落管等設(shè)施的，相應(yīng)維修責(zé)任由使用人承擔(dān)。

　　二、落實(shí)合理使用和檢查維護(hù)責(zé)任

　　(一)城鎮(zhèn)住宅業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)合理使用房屋建筑，不得故意損壞住宅及設(shè)施，不得擅自變動(dòng)建筑主體、承重結(jié)構(gòu)，不得擅自拆改供暖、燃?xì)獾裙芫€，不得向下水管道投放雜物，室內(nèi)廚衛(wèi)裝修不得破壞防水層，不得違規(guī)出租房屋。

　　(二)城鎮(zhèn)住宅所有權(quán)人、管理人(包括物業(yè)服務(wù)人和已售公房的原產(chǎn)權(quán)單位)和供暖、燃?xì)獾葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)切實(shí)履行檢查維護(hù)責(zé)任，發(fā)現(xiàn)危及房屋使用安全的問題時(shí)，有權(quán)對(duì)危害房屋使用安全的行為進(jìn)行制止，并應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)俚叵嚓P(guān)行政主管部門報(bào)告。

　　(三)建立計(jì)劃維修與事故維修相結(jié)合的維修機(jī)制。重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面：

　　1.房屋所有權(quán)人、管理人應(yīng)根據(jù)屋面防水設(shè)計(jì)使用年限和實(shí)際狀況做好總體維修計(jì)劃，并根據(jù)上年度的日常檢查和特定檢查結(jié)果安排本年度維修計(jì)劃，對(duì)于需要維修的應(yīng)在汛期到來之前完成維修。

　　房屋所有權(quán)人、管理人應(yīng)在汛期到來之前對(duì)屋面防水和雨水落水管斷裂等情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損傷應(yīng)及時(shí)維修。

　　2.房屋所有權(quán)人、管理人應(yīng)根據(jù)排水主管道老化程度和管道堵塞情況，采取高壓沖洗法等進(jìn)行定期維修。出現(xiàn)突發(fā)情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)維修。

　　三、加強(qiáng)維修工作監(jiān)督管理

　　(一)市城市管理委、市水務(wù)局和市國資委應(yīng)當(dāng)督促專業(yè)經(jīng)營單位落實(shí)專業(yè)管線及設(shè)施維修督導(dǎo)責(zé)任。市國資委、區(qū)政府督促公房管理單位落實(shí)維修責(zé)任。

　　(二)各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城鎮(zhèn)住宅維修工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立綜合協(xié)調(diào)的工作機(jī)制，組織轄區(qū)內(nèi)各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和各行業(yè)管理部門協(xié)調(diào)做好房屋維修工作。

　　(三)各區(qū)建設(shè)行政主管部門和街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位履行住宅房屋質(zhì)量保修責(zé)任的監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)行為。

　　(四)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))督促房屋所有權(quán)人、管理人、使用人、專業(yè)經(jīng)營單位落實(shí)各方責(zé)任，會(huì)同居委會(huì)調(diào)處住宅維修過程中業(yè)主(使用人)之間的矛盾糾紛。用好“吹哨報(bào)到”機(jī)制，及時(shí)解決城鎮(zhèn)住宅維修工作中遇到的各種問題。

　　(五)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))承擔(dān)城鎮(zhèn)住宅應(yīng)急維修責(zé)任。城鎮(zhèn)住宅發(fā)生房屋漏雨、下水主管道堵塞等需要應(yīng)急維修、維修責(zé)任人暫時(shí)無力維修的，或者發(fā)生突發(fā)情況需要緊急維修的，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)搶險(xiǎn)隊(duì)伍進(jìn)行應(yīng)急維修。應(yīng)急維修的費(fèi)用按照工程造價(jià)定額確定，發(fā)生的費(fèi)用由維修責(zé)任人承擔(dān)。

　　四、工作要求

　　(一)構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的房屋維修機(jī)制。本市城鎮(zhèn)國有土地上依法建造住宅的維修，各區(qū)政府納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下業(yè)主主責(zé)，管理人、使用人、專業(yè)經(jīng)營單位各負(fù)其責(zé)，鄰里之間友好協(xié)商，社會(huì)力量參與的維修機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)既依法依規(guī)，又能快速維修。

　　(二)強(qiáng)化工作督導(dǎo)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市政務(wù)服務(wù)局，針對(duì)訴求較多的小區(qū)，對(duì)屬地區(qū)進(jìn)行督導(dǎo)，各區(qū)要對(duì)訴求集中小區(qū)管理人和屬地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))加強(qiáng)督導(dǎo)，協(xié)調(diào)落實(shí)房屋維修的主體責(zé)任。針對(duì)城鎮(zhèn)住宅所有權(quán)人或管理人應(yīng)急維修不及時(shí)，拒不履行維修責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主向市民服務(wù)熱線“12345”反映問題較多的，納入考核范圍。

　　(三)加大宣傳培訓(xùn)覆蓋面。各區(qū)定期組織街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))對(duì)房屋安全使用與維修的宣傳和培訓(xùn)；認(rèn)真梳理屬地房屋維修的典型案例，強(qiáng)化正向引導(dǎo)，落實(shí)各方責(zé)任。